2008-04-02 05:01   唐文祺   上海证券报
 
　　对于今年的房地产市场来说，信贷政策的紧缩原本是确定无疑的方向。然而，关于第二套房贷松动的消息却在近期甚嚣尘上。一方面从市场屡屡传来风声，一方面官方出面明确否认：第二套房贷政策的执行似乎陷入了“迷局”。

　　市场信息

　　二套房贷政策松动

　　去年年底，中国人民银行合同中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。通知强调，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　据业内人士向记者透露，“有个别股份制银行已经推出了固定利率产品。”根据其规定，“资质特别优质的客户”，能够在购买第二套、第三套房时享受固定利率待遇。虽然与目前执行的利率水平相差不多，但该产品的推出，无疑给第二套房贷政策开启了一道“门缝”。

　　此外，关于征信系统的查核也成为分歧所在。有上海的银行业界人士表示，大部分银行按照全国征信系统与地区征信系统共同参照，但已有少数银行仅参照地区征信系统。这同样也成为“空隙”所在。

　　官方态度

　　明确否认+严厉核查

　　有意思的是，虽然市场频吹“松动”暖风，但官方的声明却犹如兜头浇了一盆冷水。上海银监局日前明确表示，该局为此进行了专项调查，暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。此外，上海银监局还特别强调，将定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。对个别个人住房贷款业务发展较快、风险暴露较多的银行，会采取双边会谈的形式予以风险预警，专门强调不能降低第二套房贷款的首付比例以及其他政策要求。

　　而在北京、上海、广州等地，与银行联系尤其密切的各家中介和贷款服务机构，近期对于第二套房贷的执行现状，不约而同地采取了“封口”的态度。在记者采访过程中，几家中介皆表示“不方便评说”。“主要是由于央行对于第二套房贷的执行现状核查得很严厉。”一位不愿意透露姓名的金融界人士告诉记者。据悉，前期被媒体报道且点名的几家银行，随即便受到了来自央行的审查。“在这种情况下，哪家银行都不会表示松动的。”

　　楼市情形

　　交易回暖趋势明显

　　根据3月初央行上海总部发布的今年2月份上海市货币信贷运行报告，当月中资银行个人住房贷款仅微增0.06亿元，同比少增2亿元，增长几乎逼近零点。相应的，这一数据成为了市场判断第二套房贷政策“松动”的依据。之前已有银行业界人士向记者承认，个人信贷业务指标完成的局势比较“困难”。“事实上，第二套房贷政策的执行认定标准自去年确定之后，那些有改善居住需求的客户都有了观望心态。”一位中介人士坦率承认，自从“松动”的风声频传之后，前来打听消息的客户开始明显增加。

　　据记者从北京、上海等地中介获得的资料，两地的二手房市场在3月份皆产生“回暖”。北京我爱我家提供的数据显示，北京3月份的二手房交易量较之2月份增长显著，截至3月28日，增幅已达126.6%；而上海美联物业提供的数据则表明，二手房市场整体买卖成交量较之2月份环比上升了70%。

　　“在市场有所回暖的情况下，第二套房贷政策公开松动的可能性根本没有。”一位业内人士坦率表示，“如果真的开始松动，就很难控制势头了。”一语道破真谛，恐怕这也是如今屡屡公开明确松动难行的原因所在。

　　汉宇地产分析师认为，通常第二季度国家宏观调控政策的出台频率较低，受到市场信心驱动，楼市兴旺也就顺理成章。“部分自住型板块的二手楼盘会进一步得到关注，随着气温有所回升，预计在需求增长显著的二手房市场，将会再次出现交投两旺的形势。”