问：在二手房买卖中，签订合同时卖房人尚未领取权属证书的，买卖合同是否合法有效？ 　　

答：这涉及物权变动和合同效力的关系问题，我国目前物权变动均采用合同＋交付＋登记方式，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：无产权证的房屋不得转让，是物权变动的要件，而不是订立合同的要件，不是说订立合同时必须有产权证。在审理案件时一定要把物权变动和合同效力区分开来，审理此类案件时一要看合同约定，二要看合同实质。目前此类案件多数因房屋升值，卖房人以无产权证主张合同无效，如果支持了卖房人的主张，就是对违背诚实信用行为的支持，也扰乱了社会交易的稳定，故最高人民法院自2004年以来的判决对此类合同均以有效处理。 　　

来源：长春市中级人民法院编：《房地产纠纷审判实务》，2009年3月，第39页。

本人观点：本人并不赞同前述观点。从现行法律制度来看，根据《物权法》第15条、《合同法解释二》的规定以及保障交易安全角度，此种观点确有一定道理及法律基础。

 但本人认为，第一，根据我国《城市房地产管理法》第38条第六项明确规定，未取房屋权属证书的房屋不得转让，该规定不仅为管理性规范，同时亦是为保障了双方交易秩序的安全性、可靠性，且结合该法第37条“转让”的概念，该规定明确禁止的是转让“行为”而非仅仅是限制物权转移的结果，同时《物权法》第15条亦明确规定，法律另有规定的除外。此规定与物权法并不冲突。无证房屋转让合同明显违反前述强制性规定。

第二，本人并不赞同将合同法52条做限制性解释为“管理性”、“效力性”规范。

 其一，因为合同法第52条第5项明确规定违反“强制性”规定即无效。如此解释，有越权解释之嫌；

其二，操作性问题。自是本人学识不多，当有同行或是当事人问起那些是“管理性”、那些是“效力性”规范，如何准确把握之时，在本人看了多遍有关名家大作之后，仍是无法准确做答；

其三，如果合同有效，假设出卖人能够办理产权及更过户自然是好，当然这需要买卖双方均有良好的预见性。但如果出卖人自始便无法取得房证，买受人自是也无法获得产权，购房款一般亦不会全额给付出卖人，双方均无法实现合同目的，这样的合同既使保障了又有何意义，如果这样情况出现只会让双方的纠纷、损失更加严重。如果此时的买受人不断的再行若干买卖下去，法律关系与后果更是可想而知。 理解能力有限，仅为一管之见！供各位博友批评指正。

最后，还是提示我们无证房屋的买卖双方，为尽量减少法律风险，请谨慎购买！